民泊やホテルの客室清掃を外注すべきか、それとも内製化すべきかに正解はありませんが、「収益性」「品質」「人材リスク」を数値と現場感で比較すると、多くの小規模〜中規模のホテル・民泊施設では清掃の外注化が有利になるケースが増えています。一方で、大規模ホテルや自社ブランド体験を徹底したい企業では、内製化が長期的な投資として機能することもあります。
清掃外注化と内製化とは？
清掃の外注化とは、ホテルや民泊運営に必要な客室清掃・共用部清掃などを、自社スタッフではなく清掃専門業者に委託する運営方法を指します。一方、内製化とは、清掃スタッフを自社で採用・教育し、シフト管理から品質管理までをすべて社内で完結させるやり方です。
京都や大阪のように観光需要が高く、予約が季節・曜日で大きく変動するエリアでは、この「誰がどのように清掃するか」の設計が、稼働率やレビュー評価、ひいては売上に直結します。人材不足が慢性化するなかで、清掃を内製化した結果、スタッフが足りずチェックイン時間に間に合わないというトラブルも珍しくありません。
ここで押さえておきたいポイントは、清掃外注化・内製化は単なるコスト比較ではなく、「品質の安定性」「トラブルのリスク」「オペレーションの柔軟性」を含めた総合設計だということです。特に民泊・小規模ホテルでは、オーナー自身が清掃まで担っていたフェーズから、どこかのタイミングで外注化・内製化の再設計が必要になるため、その分岐点をイメージしながら判断することが重要です。
民泊清掃は何のために外注・内製化するのか
民泊やホテル客室の清掃は、「汚れを落とす作業」ではなく、「次のゲストにとっての初対面の印象づくり」です。玄関ドアを開けた瞬間の匂い、ベッドメイクの張り、バスルームの水垢の有無、キッチンの油汚れ――これらはすべてレビュー評価とリピート率に直結します。
外注化する目的は、品質をプロに任せて安定させること、採用・教育・シフト管理の負担を減らすこと、繁忙期や急な予約増にも柔軟に対応する体制を持つことです。
内製化する目的は、自社のブランドイメージや接客スタイルを細部まで反映させること、長期的に見るとコストを抑えられる可能性があること、スタッフを「現場の目」として育成し、運営改善のフィードバック機能を持たせることです。
例えば、京都の10室規模の町家系民泊では、当初オーナー夫婦がすべての清掃を内製で行っていたケースがありました。しかし稼働率が70％を超え始めると、リネンの洗濯や消耗品の補充が追いつかず、一部の部屋で「髪の毛が残っていた」「キッチンの油が落ちていない」といったレビューが目立つようになり、そこから専門業者に外注化することで評価が回復した事例があります。
京都・大阪の民泊清掃で外注が注目される理由
京都・大阪エリアで清掃の外注化が特に注目されている理由は、大きく三つあります。それは「慢性的な人材不足」「インバウンド回復に伴う稼働率の変動」「レビュー文化の浸透」です。
1つ目の理由は、現場で働く清掃スタッフの確保が年々難しくなっていることです。ホテルや民泊の件数は増えている一方で、清掃や客室係の仕事に応募する人材は減少傾向にあり、特に繁忙期や土日祝日のシフトを安定的に回すのが難しくなっています。
2つ目の理由は、インバウンド需要の戻りにより、京都・大阪では平日と週末、オフシーズンとハイシーズンで予約の波が激しくなっていることです。内製チームだけでこの波を吸収しようとすると、閑散期には人件費が重く、繁忙期には人手不足で清掃が回らないというジレンマに陥ります。
3つ目の理由は、OTAサイトやSNSでのレビュー文化が完全に根付いたことです。1件の「清掃が行き届いていない」というレビューが、価格帯の近い他施設との比較で大きなマイナス要因になり、売上にダイレクトな影響を与えます。
ホテル客室清掃の仕組み
ホテル客室清掃の基本的な仕組みは、「チェックアウト後の一斉清掃」と「滞在中の軽清掃」に分かれます。さらに、フロントとの連携による部屋割り、リネン会社との連動、清掃チェック体制など、複数の工程が連動して動きます。
主な工程としては、退室情報の共有（フロント・PMS・清掃責任者）、清掃スタッフへの部屋割り（動線・優先度を考慮）、客室清掃（バス・トイレ・ベッドメイク・床・備品補充）、最終チェック（責任者によるダブルチェック）、報告（写真・チェックリスト・不具合報告）があります。
例えば、京都市内のビジネスホテルでは、チェックアウト時間が11時、チェックインが15時というケースが一般的です。この4時間の間に、50室以上を清掃し、さらに修繕が必要な部屋の報告や、忘れ物の対応まで行わなければなりません。
清掃を外注化しているホテルでは、この仕組みを清掃業者と共有し、固定の担当リーダーを置くことで、内製と近いレベルの連携を実現しているケースが増えています。一方で内製化しているホテルでは、清掃スタッフがフロントの運営も兼務し、現場の状況をリアルタイムで把握しながら柔軟な対応を行う事例もあります。
民泊清掃の基本的な進め方
民泊清掃の基本的な進め方は、ホテルと似ているようで、実際には「物件の個性」「設備のばらつき」「無人チェックインとの組み合わせ」があるため、よりカスタマイズされたフローが必要になります。特に京都・大阪の民泊物件では、古い町家をリノベーションしたタイプから、新築マンション一室タイプまで、構造も設備も大きく異なります。
民泊清掃の基本フローの一例は次の通りです。予約管理ツールから退室情報を確認し、清掃枠の確保（外注・内製どちらでも）、リネン・アメニティの準備、現場での清掃（玄関・リビング・寝室・水回り・ベランダなど）、ゴミの分別・持ち帰り（地域ルールに対応）、写真撮影と報告（ビフォー・アフター）、次回予約の有無を確認し、エアコンや給湯の動作確認を行います。
大阪市内のワンルームマンション型民泊では、1物件あたりの清掃時間は平均60〜90分程度ですが、キッチン付き・長期滞在が多い場合は、油汚れや生活ゴミの量が増え、想定以上に時間がかかることがあります。外注化しているオーナーの中には、標準時間を超えた場合の追加料金ルールを事前に取り決めることで、現場とオーナー双方のストレスを減らしているケースもあります。
外注化のメリット
清掃外注化のメリットは、単純な「時間の節約」を超えて、「経営リスクの分散」と「品質の標準化」にあります。特に京都・大阪の民泊オーナーからは、採用・教育コストが不要であること、繁忙期の人員確保を任せられること、清掃クオリティの基準が明確であること、クレーム対応や損害保険の枠組みが整っていることが挙げられます。
例えば、大阪で20室規模の民泊を運営するオーナーは、当初アルバイトスタッフを直接雇用していましたが、繁忙期に欠勤が重なり、チェックイン時刻に清掃が間に合わないトラブルが続きました。そこで清掃代行業者に切り替え、繁忙期は増員、閑散期は件数を抑える柔軟契約にしたことで、売上の波に合わせて人件費を変動させられるようになった事例があります。
また、清掃業者の中には、二重チェック体制や損害保険加入など、トラブル時のリスクを自社で吸収する仕組みを用意している会社もあります。こうした仕組みは、個人オーナーが単独で整えるにはハードルが高いため、外注化によって「仕組みごと」導入する価値は大きいと言えます。
外注化のデメリット
外注化にはもちろんデメリットもあります。代表的なのは、「1件あたりの表面上のコストが高く見えること」と「自社のこだわりを100％反映しづらいこと」です。
想定されるデメリットとしては、清掃単価だけを見ると、内製より高く見える場合があること、最初は自社のこだわりが伝わりきらず、細かな修正依頼が必要なこと、即時対応や時間変更に制約がある業者もあることが挙げられます。
京都の高付加価値型町家民泊では、「畳の目に沿った掃除」「障子や欄間の拭き上げ」「お茶セットの配置」など、和の雰囲気を重視した細かなこだわりがあります。外注化初期の段階では、こうした「暗黙の了解」が共有されておらず、オーナーが立ち会って丁寧にすり合わせを行った結果、数週間かけてようやく満足のいくクオリティに達した例もあります。
とはいえ、一度基準書やチェックリストが整えば、以降は担当者が変わっても同水準の清掃品質を保てるようになるため、初期のすり合わせを「長期的な投資」と捉えられるかどうかがポイントになります。
内製化のメリット
清掃の内製化の最大のメリットは、「自社ブランドの世界観を細部まで表現できること」と、「現場の気づきをダイレクトに運営改善に活かせること」です。特に中〜大規模のホテルや、コンセプト重視の宿泊施設にとって、これは大きな価値になります。
内製化の主なメリットとしては、清掃クオリティやこだわりを即時に反映できること、スタッフが施設の全体像を理解し、柔軟に動けること、長期的には外注費よりもコストを抑えられる可能性があることが挙げられます。
例えば、大阪のデザインホテルでは、客室ごとに異なるアートや家具が配置されており、その世界観を理解したスタッフでなければ適切な見せ方ができません。ここでは、清掃スタッフを「客室コンシェルジュ」として育成し、アートの位置や照明の角度までこだわって整えることで、レビュー評価の「デザイン・雰囲気」の項目で高評価を維持しています。
内製化のデメリット
一方で、内製化には「人材リスク」と「管理コスト」という避けて通れない課題があります。特に人材不足が深刻な京都・大阪では、清掃スタッフの採用・定着・シフト管理は経営者にとって大きな負担です。
想定されるデメリットとしては、採用コストと教育期間が必要なこと、繁忙期・閑散期の波に合わせづらいこと、退職・欠勤があった際のリスクが大きいことが挙げられます。
ある大阪のビジネスホテルでは、清掃を内製化していましたが、繁忙期にベテランスタッフが相次いで退職し、大量採用と再教育に追われたことで、しばらく清掃品質が安定しない期間が続きました。結果として、レビュー評価の「清潔さ」のスコアが一時的に下がり、価格を下げて集客せざるを得なくなったケースもあります。
清掃外注化と内製化の違い
清掃外注化と内製化の違いを整理すると、「コスト構造」「リスクの所在」「品質のコントロール」の3点が軸になります。
| 項目 | 外注化 | 内製化 |
|---|---|---|
| コストの見え方 | 1件あたりの単価が明確 | 人件費・採用費・教育費などが複合的 |
| 品質の安定性 | 業者の仕組みによる標準化が可能 | スタッフの熟練度に依存しやすい |
| 柔軟性 | 契約内容により繁忙期に増員しやすい | シフト調整の負担が大きい |
| こだわりの反映 | 初期のすり合わせが必要 | 即時に反映しやすい |
| リスクの所在 | 清掃ミス・破損時の保険などは業者が対応 | すべて自社の責任で対応 |
このように、どちらが絶対に優れているという話ではなく、「自社の規模」「部屋数」「コンセプト」「人材状況」によって最適解が変わります。特に京都・大阪で事業を展開する場合、繁忙期の波が大きいため、まずは外注化を軸にしつつ、一部を内製化で補うハイブリッド型も選択肢として検討する価値があります。
清掃の費用相場
清掃費用は、部屋の広さ、設備、清掃頻度、地域、業者の体制などによって変動します。民泊のワンルーム（〜25㎡）では、清掃代行が1回あたり数千円台が目安となり、内製化では時給×作業時間＋社会保険・採用費がかかります。ホテル客室（ビジネスホテル規模）では、清掃代行が1室あたり定額（客室数により単価変動）となり、内製化では複数室を1人で担当する前提で人件費を割り戻して計算します。
京都・大阪の清掃業者を比較する際は、単価だけでなく「二重チェック体制の有無」「損害保険の内容」「写真報告の有無」なども含めて総コストを見ることが重要です。一見安く見えても、クレーム対応や破損時の負担が大きい業者では、結果的にコスト高になることがあります。
清掃外注でよくあるトラブルと対策
清掃外注でよくあるトラブルには、清掃の仕上がりが想定と違うこと、指示が伝わらず備品の配置がバラバラになること、ゴミの分別ルール違反で自治体から注意を受けること、破損や紛失の疑いが生じた際の対応が不明確なことがあります。
京都のある民泊オーナーは、ゴミ分別ルールの違反が続き、自治体から指導を受けたことがあります。そこで、清掃業者と共同でエリア別の分別マニュアルを作成し、清掃スタッフにも共有したことで、トラブルが解消した事例があります。
こうしたトラブルを避けるためには、「写真付き報告」「チェックリスト」「連絡手段」を事前に取り決めておくことが大切です。特に無人運営の民泊では、現場の様子をオーナーが直接確認できないため、報告の質が運営の安心感に直結します。
民泊清掃を使いこなすコツ
民泊清掃を上手に運用するコツは、「清掃＝コスト」ではなく、「清掃＝投資」と捉えることです。清潔さは、レビュー評価の中でも特に重視される項目であり、価格に対する納得感にも大きな影響を与えます。
使いこなすためのポイントとしては、目に見える部分だけでなく、目に見えない部分（ファン・排水口・裏側）まで定期的にチェックすること、清掃業者とレビューコメントを共有し、改善サイクルを回すこと、清掃時間だけでなく、移動時間や鍵の受け渡し方法も含めて設計することが挙げられます。
大阪市内の複数物件を運営するオーナーは、レビューで「清潔さ」に関するコメントを月に一度まとめ、清掃業者とミーティングを行っています。その結果、細かな指摘が減り、平均スコアが上昇しただけでなく、清掃側のモチベーション向上にもつながっています。
京都・大阪での成功事例
京都・大阪での成功例として、清掃体制の見直しで業績が改善した事例をいくつか紹介します。
事例1：京都の町家民泊（全8室）
課題は、内製清掃でオーナー夫妻が疲弊し、レビューが低下していたことでした。対応として、繁忙期のみ清掃代行を導入し、オフシーズンは内製に戻すハイブリッド運用を採用しました。結果、オーナーの負担が軽減し、清掃品質が安定、リピート率が向上しました。
事例2：大阪のビジネスホテル（全80室）
課題は、内製チームが人手不足で、チェックインに間に合わない部屋が発生していたことでした。対応として、一部フロアを清掃業者に委託し、担当エリアを明確化しました。結果、フロント・清掃の連携がスムーズになり、クレーム件数が減少しました。
事例3：大阪市内の一棟貸し民泊
課題は、清掃外注のみで運用していたが、細かなこだわりが伝わらず微妙な不満が残ることでした。対応として、オーナーが月に一度立ち会い、現場での共有会を実施しました。結果、清掃スタッフの理解が深まり、空間の魅せ方が改善しました。
これらの事例から分かるように、「外注か内製か」の二択ではなく、「どこまでを外注し、どこからを自社で担うか」を柔軟に設計することが成功の鍵となります。
清掃代行業者を選ぶ手順
清掃代行業者を選ぶ際の基本的なステップを整理します。
- 自社の部屋数・稼働率・清掃頻度を整理する
- 候補業者をリストアップする
- サービス内容（対応エリア・時間帯・写真報告・チェック体制）を比較する
- 見積もりを取り、単価だけでなく付帯サービスも含めて検討する
- 試験的に数物件・数週間で運用し、レビューや現場からのフィードバックを集める
- 問題がなければ、本契約・エリア拡大を検討する
このプロセスを踏むことで、「価格だけで選んで失敗する」リスクを大きく減らせます。特に写真報告や二重チェック体制など、現場の安心につながる仕組みを持つ業者は、長期的に見てコストパフォーマンスが高い傾向にあります。
よくある質問
Q1. 民泊清掃を外注化するタイミングはいつが良いですか？
部屋数が増えたり、稼働率が上がってオーナーやスタッフの負担が限界に近づいていると感じたときが、一つのタイミングです。「レビューの清潔さ評価が下がり始めた」「チェックイン準備がギリギリになっている」といったサインが見えたら、具体的な検討を始めると良いでしょう。
Q2. 京都と大阪で清掃費用に違いはありますか？
地域や物件の特性により差はありますが、大きくは「移動距離」「人件費水準」「物件密度」が影響します。都心部で物件が集中しているエリアは効率が良いため、比較的単価が抑えられるケースもあります。
Q3. 清掃を内製化する場合、最初に何をすべきですか？
まずは標準となる清掃手順とチェックリストを作り、誰がやっても同じレベルの仕上がりになるように基準を言語化することが重要です。そのうえで、採用・教育・シフト管理までを含めた体制設計を行うと、運用が安定しやすくなります。
Q4. 清掃外注での品質低下を防ぐには？
定期的なフィードバックと、レビューコメントの共有が効果的です。月に一度でも、清掃責任者とのミーティングを設けて、具体的な事例を元に改善点を話し合うことで、品質の維持・向上が期待できます。
Q5. 小規模な民泊でも清掃代行を使う価値はありますか？
1〜2室でも、オーナーが別の仕事をしている場合や、遠方在住の場合は、清掃代行の価値は大きくなります。時間・移動・精神的負担を考えると、「本業に集中するための投資」として清掃外注を選ぶオーナーも増えています。
Q6. 清掃のクオリティを数値で管理する方法はありますか？
レビューの「清潔さ」スコアを月ごと・物件ごとに集計し、平均値と推移を追う方法が有効です。また、クレーム件数や再清掃依頼の回数なども合わせて管理することで、客観的に清掃品質を評価できます。
Q7. 外注と内製を組み合わせることはできますか？
はい、むしろ京都・大阪のように繁忙期の変動が大きいエリアでは、ハイブリッド運用が現実的な選択肢となります。平常時は内製をベースにし、繁忙期や特定エリアのみ外注化することで、コストと柔軟性のバランスを取ることができます。
清掃体制の最適解を見つけるために
清掃の外注化と内製化は、「どちらが安いか」だけでは答えが出ません。京都・大阪のホテル・民泊市場では、観光需要の波と人材不足という現実を踏まえ、「自社にとって最もリスクが少なく、品質を安定させられる仕組み」を選ぶことが重要です。
重要なポイントは以下の3つです。
- 清掃は「コスト」ではなく「投資」と捉え、レビュー評価とリピート率に直結する要素として設計する
- 外注化と内製化の違いを、コストだけでなく品質・リスク・柔軟性まで含めて比較する
- 清掃体制を見直すことで、オーナーの負担軽減とゲスト満足度向上を同時に実現できる
清掃をプロに任せることで本業に集中するのか、自社スタッフでブランド体験を作り込むのか、あるいはその両方を組み合わせるのか――この記事が、その判断の一助になれば幸いです。
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